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Le
bail commercial |
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Le
but de cet article est d’attirer
l’attention des propriétaires
et des locataires sur la nécessité
de porter un soin particulier
à la rédaction
des baux ou conventions voisines
et à la portée
de leurs engagements respectifs
avant toute signature.
La signature d'un bail commercial
est un acte fort, que l'on
soit propriétaire ou
locataire, qui, faisant la
loi des parties, va être
générateur de
droits de part et d'autre
sur une période parfois
très longue. |
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Certains baux
signés il y a trente ans
continuent à recevoir application.
Il nous est donc apparu indispensable
de rappeler que le recours à
un professionnel en la matière
est la garantie d'obtenir les informations
nécessaires à un engagement
en toute connaissance de cause.
Notre service juridique
est à votre disposition
accessoirement à votre
mission comptable pour vous accompagner
dans vos démarches, en
lui soumettant vos projets pour
relecture, et avis, en le sollicitant
sur toutes questions à
ce sujet, en lui confiant la rédaction
de vos baux ou autres conventions
aux conditions que vous déciderez. |
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Le
bail commercial |
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Le chef d'entreprise
et son équipe pourront être
reconnus pour leurs talents, leur
réussite dépendra
pour certaines activités
du lieu où ils choisiront
d'exercer leur art.
Il en est ainsi essentiellement
des commerçants dont la
valeur du fonds de commerce dépend
:
- de la clientèle qu'ils
auront su se constituer,
- des aménagements et différents
éléments corporels
constituant leur outil de travail,
- mais également du droit
au bail, élément
parfois négligé,
où locataires et propriétaires
doivent pouvoir concilier leurs
intérêts respectifs
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Aussi,
il nous est apparu nécessaire
de rappeler quelques règles
et les derniers apports de la jurisprudence
ou de la loi s'agissant : |
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- des
conventions voisines du bail
commercial : convention
d'occupation précaire
et bail dérogatoire,
- des
conditions d'exécution
desdits baux,
et notamment de la répartition
entre bailleur et preneur des
travaux d'entretien et de réparation,
des travaux de mise aux normes,
- des
modalités de révision
du loyer,
- de
la clause de solidarité,
- des
précautions à
prendre en matière d'assurance,
et
- des
effets du départ à
la retraite du locataire.
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| Ce
dossier n'a pas pour
vocation de traiter
de manière exhaustive
de l'intégralité
des questions rencontrées
en matière de
baux commerciaux, le
sujet étant trop
vaste, mais d'attirer
l'attention du lecteur
sur des points précis
tirés de notre
expérience. |
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1
- Les conditions nécessaires
à la conclusion des baux
commerciaux et les conventions voisines. |
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Le
statut des baux commerciaux
qui permet au locataire, entre
autre, de bénéficier,
sous certaines conditions,
d'un droit au renouvellement
de son bail au terme de celui-ci
dans des conditions clairement
définies par la loi
ne peut être écarté
par les parties, même
d'un commun accord, lorsque
les conditions de son application
sont réunies.
Ces conditions sont fixées
par l'article L 145-1 du Code
de commerce. |
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Point
sur les
derniers
apports
de la jurisprudence
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Toutefois,
il est fréquent que propriétaire
et candidat à l'occupation
d'un local se mettent d'accord
pour conclure des conventions
qui échappent, a priori,
au statut des baux commerciaux.
Ainsi,
la convention d'occupation précaire
et le bail dérogatoire
de courte durée |
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- a)
la convention d'occupation précaire
:
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La
conclusion d'une convention
d'occupation précaire
doit être dictée
par des circonstances exceptionnelles
autres que la volonté
des parties. La précarité
de la situation induit la possibilité
pour le bailleur d'y mettre
fin à tout moment pour
des circonstances exceptionnelles.
Exemples : occupation du domaine
public, emplacements situés
dans les halles et marchés,
projet de démolition,
d'expropriation.
Les conditions de la convention
d'occupation précaire
sont librement fixées
par les parties : fixation du
montant de la redevance, laquelle
devrait en toute hypothèse
être modique compte tenu
de la précarité
de la situation de l'occupant,
modalités éventuelles
de sa révision, répartition
des charges, des dépenses
et travaux, réparations,
etc.
Dans un arrêt rendu le
1er avril 2009, la 3ème
chambre civile de la Cour de
cassation a approuvé
la Cour d'appel qui avait jugé
que la conclusion d'une convention
d'occupation précaire
qui faisait suite à cinq
conventions successives pareillement
conclues et dénommées
soit avec le preneur, soit avec
une personne prête-nom,
était frauduleuse car
conclue pour faire échec
à l'application du statut
légal des baux commerciaux
(n°07-21.833 n° 425
Ting c/ Avril et a.)
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- Il se distingue du
bail précaire en ce qu'il
n'y a aucune précarité
dans ce cas.
Le bail dérogatoire déroge
au statut légal du seul
fait de sa durée.
Ce mécanisme a été
conçu pour permettre
aux parties de se tester, c'est
une sorte de bail à l'essai.
Pour le propriétaire,
il s'agit de se ménager
une possibilité éventuelle
de récupérer
l'immeuble à la fin
de la location et de retarder
ainsi le moment de conférer
au locataire la propriété
commerciale, et d'être
en droit alors de solliciter
le versement d'un pas-de-porte.
Pour le locataire, notamment
en début d'exploitation,
et dans l'incertitude de la
pérennité de
l'activité, cela lui
permet de quitter les lieux
sans attendre la fin de la
première période
triennale et de ne pas verser
à l'entrée dans
les lieux de pas-de-porte.
- S'il est parfois confondu,
à tort, avec la convention
d'occupation précaire,
il est très strictement
encadré par la loi et
des précautions doivent
être prises par le bailleur
à son terme.
Depuis la loi LME du 4
août 2008, il est
possible de conclure des
baux dérogatoires
successifs avec le même
locataire à la condition
que leur durée totale
soit de deux ans au maximum.
La volonté des parties
doit être claire et
non équivoque. Si
ce n'est concernant sa durée,
le bail dérogatoire
n'est soumis à aucun
régime particulier,
et est donc régi
par les articles 1714 et
suivants du Code civil,
sauf clauses contraires.
- A l'expiration du
bail, 3 situations peuvent se
présenter :
– Poursuite
de la location postérieurement
au terme du bail dérogatoire
: le statut des baux commerciaux
s'applique automatiquement
dès lors qu'il y
a occupation effective du
locataire et que le bailleur
en a connaissance. Il est
donc indispensable pour
les bailleurs d'exprimer
clairement leur volonté
de s'opposer au maintien
dans les lieux, en adressant
par exemple une mise en
demeure de quitter les lieux
quelques jours avant le
terme du bail, ou en donnant
congé avec sommation
de déguerpir. Si
le locataire reste dans
les lieux, il faut délivrer
une sommation réitérative
de quitter les lieux, puis
entamer une procédure
d'expulsion.
De même, la perception
des loyers après
le terme du bail doit être
assortie de réserves,
les sommes devant être
regardées comme une
simple indemnité
d'occupation.
– Libération
des lieux au terme du bail
: Le bailleur peut
décider de ne pas
autoriser la poursuite de
l'occupation du locataire,
sans être tenu de
l'indemniser. Le locataire
de son côté
n'a droit ni au renouvellement
ni à une quelconque
indemnité d'éviction.
– Dernière
hypothèse
: la poursuite de la relation
contractuelle et la renonciation
expresse du locataire au
statut des baux commerciaux.
Cette
renonciation ne peut intervenir
qu'après que le droit
au statut légal soit
acquis, soit au plus tôt
le lendemain de l'expiration
du bail dérogatoire
et cette renonciation, qui
doit être faite en
toute connaissance de cause,
peut être expresse
ou tacite si elle n'est
pas équivoque.
Si le locataire a pu se
méprendre sur l'étendue
de ses droits au moment
de la renonciation, le nouveau
bail dérogatoire
ne sera pas valable.
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