a) Durée maximale des baux de courte durée

Depuis le 1er septembre 2014, la durée maximale des baux de courtes durées a été portée à trois ans (au lieu de deux antérieurement). Au-delà de ce délai, les parties ne pourront plus conclure de nouveau bail dérogatoire pour exploiter la même activité dans les mêmes locaux.

Si le locataire est laissé dans les lieux au maximum plus d’un mois après l’échéance des trois ans, il s’opère automatiquement un bail commercial.

Le nouveau délai d’un mois prévu à l’expiration des baux de courtes durées, permettra au locataire de procéder à son déménagement si ce n’était déjà fait, et au propriétaire de s’opposer au maintien dans les lieux de l’occupant.

L’état des lieux devient également obligatoire lors de la cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds, et de restitution des locaux. A défaut pour les parties d’avoir dressé eux-mêmes, ou fait dresser par un tiers de leur choix, ledit état des lieux, de manière contradictoire et amiablement, il devra être établi par un huissier de justice à la demande de la partie la plus diligente, les frais étant alors partagés.

Le bailleur qui fera preuve de négligence à cet égard ne pourra se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du Code civil, qui prévoit qu’en l’absence d’état des lieux lors de la prise à bail, le locataire est présumé avoir reçus ceux-ci en bon état de réparations locatives.

Tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, doivent comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre locataire et bailleur.

Un état récapitulatif devra être adressé chaque année par le bailleur à son locataire.
Lors de la prise d’effet du bail, puis tous les trois ans, celui-ci devra communiquer un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années à venir avec un budget prévisionnel, ainsi que l’état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes et leur coût.

Un décret en Conseil d’Etat viendra préciser les modalités d’application de ces dispositions.

Dorénavant pour les baux de neuf ans au plus, les révisions triennales des loyers ou lors du renouvellement des baux, seront basées sur la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

L’indice du coût de la construction pourra continuer à être utilisé dans le cadre de l’application d’une clause d’échelle mobile (c'est-à-dire lors de la révision annuelle).

Par ailleurs, lors de la fixation du loyer déplafonné du bail renouvelé (cas des baux de plus de 9 ans, et en cas de modification notable de certains éléments – caractéristiques du local, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité, etc.), l’augmentation qui en découle ne pourra conduire pour une même année, à une augmentation de plus de 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Modification importante !

Dorénavant, lorsque la cession du bail est assortie d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celle-ci ne pourra plus être invoquée que pendant trois ans à compter de la cession du droit au bail, et sous réserve que le bailleur informe le cédant de tout incident de paiement dans les trente jours de leur survenance.

La Loi du 18 juin 2014 comprend d’autres dispositions nouvelles concernant les baux commerciaux.

Il ne sera donc plus possible pour une personne physique, ou le dirigeant d’une personne morale, de revendiquer la qualité d’artisan sans justifier d’un diplôme ou d’une expérience professionnelle dans le métier exercé.

Le fait d’employer un salarié qualifié ne permettra plus de revendiquer le statut.

Normalement seules les personnes n’employant pas plus de 10 salariés peuvent être immatriculées au répertoire.

La loi permet dorénavant aux entreprises de plus de 10 salariés, de rester immatriculé au répertoire des métiers, sans limitation de durée ainsi que celles faisant l’objet d’une reprise ou d’une transmission.

La détention d’une qualification devient le critère essentiel de la qualité d’artisan et les personnes qui s’immatriculent devront désormais déposer des pièces justificatives à l’appui de leur demande.

Une simple déclaration comme c’est le cas actuellement ne sera plus suffisante.

Un décret précisera la nature des pièces à produire pour justifier de sa qualification ainsi que la date d’entré en vigueur de ces nouvelles dispositions (au plus tard le 18 juin 2015).

Les artisans exerçant une activité réglementée (les métiers du bâtiment par exemple, mais également la coiffure), ainsi que les micro-entrepreneurs relevant du micro social doivent dorénavant indiquer sur leurs devis et factures l’assurance professionnelle qu’ils ont souscrite au titre de cette activité, les coordonnées de l’assureur ou du garant ainsi que la couverture géographique de leur contrat.

La dispense de stage de préparation à l’installation dont bénéficiaient les auto-entrepreneurs à la création est supprimée !