Le bail commercial : La clause de solidarité

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La clause de solidarité

Très fréquente dans la pratique, cette clause prévoit qu'en cas de cession du bail commercial, hors cession de fonds de commerce ou pas, le locataire cédant s'engage à garantir toutes les obligations découlant du bail à la charge du cessionnaire au profit du bailleur.

Lorsqu'elle est mise en jeu cette clause peut conduire le cédant à devoir régler au propriétaire les loyers impayés ou les indemnités dues par son successeur. Cette solidarité peut également être étendue à tous les cessionnaires successifs du bail, ce qui permet au bailleur, de se retourner contre tous les acquéreurs successifs du bail.

En l'absence de clause expresse, la solidarité est limitée à la durée du bail (Cass. 14/06/2006) et à sa tacite prorogation (Cass. 07/02/2007), elle prend fin si le bail est résilié ou renouvelé (Cass. 14/06/2006), et, en l'absence de précision, elle ne s'applique qu'au non paiement des loyers dus par le cessionnaire et non à l'éventuelle indemnité d'occupation qui pourrait être due, pas plus qu'aux réparations locatives

La clause de solidarité exige donc une bonne rédaction.

Bien que les dispositions de l'article L 145-16 du Code de commerce stipule que le bailleur ne peut s'opposer à la cession du bail commercial au nouvel acquéreur du fonds de commerce, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation déclare généralement ces clauses de garantie régulières.

La jurisprudence prohibe malgré tout les clauses qui tendent, par quelque moyen que ce soit, à interdire la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce et sanctionne le bailleur négligent dans le recouvrement des loyers dus, en le privant de recours contre le cédant.

Lors d'une réponse ministérielle publiée au Journal Officiel le 5 mai 2009 (Rép. Min. n°14123, JOAN Q 05/05/2009 p. 4353), le Garde des Sceaux n'a pas jugé opportun de porter atteinte à cette pratique.