Le bail commercial : Travaux d'entretien et de réparation, de mise aux normes

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Travaux d'entretien et de réparation, de mise aux normes

La législation ne comporte aucune règle particulière concernant la répartition entre bailleurs et preneurs, de la prise en charge du coût des travaux, qu'il s'agisse des travaux à réaliser en cours de bail ou au moment de la restitution des locaux.

Les baux sont rarement muets à ce sujet.

Il est maintenant fréquent de rencontrer des baux qui prévoient le transfert sur le locataire, en tout ou partie, des travaux incombant normalement au bailleur, et notamment les baux « investisseurs » qui mettent à la charge exclusive du locataire la totalité des travaux.
La jurisprudence, importante en la matière, interprète strictement les clauses du bail et applique l'article 1162 du Code civil selon lequel, en cas de doute, la clause doit s'interpréter en faveur du locataire.

Pêle-mêle :

Le ravalement :

A défaut de clause précise sur ce point inclus dans le bail, les travaux de ravalement incombent au propriétaire lorsqu'ils sont prescrits par l'autorité administrative (Cass. 10/05/2001). Bien qu'il ne soit pas prescrit par l'autorité administrative, lorsqu'il constitue une véritable opération de rénovation touchant à la structure et au gros-œuvre, il reste à la charge du bailleur. En revanche, le ravalement en ce qu'il s'agit de simples travaux d'entretien incombe au locataire (Cass. 11/05/1995).

Les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil :

Dans un arrêt du 13 juillet 2005, la Cour de cassation a fait une interprétation extensive de l'article 606 en précisant que les grosses réparations sont celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Il en est ainsi des travaux de remise en état après inondation, des travaux destinés à prévenir le risque d'inondation, de la mise en

conformité des toitures, de laréfection de l'installation électrique, de la reprise d'une fuite d'eau en cave, de la réparation d'une canalisation détruite par le gel en raison d'un manque de calorifugeage.

Obligation de délivrance :

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 18 mars 2009 que le bailleur étant tenu d'une obligation de délivrance et de réparation de la chose louée, en vertu des articles 1719 et 1720 du Code civil, qu'il était responsable de l'arrêt d'exploitation du locataire et ce, malgré une clause du bail interdisant au preneur d'exercer contre lui un recours pour vices, défauts, ou malfaçons.

Les travaux de mise aux normes :

Toujours par référence à l'obligation de délivrance à laquelle est astreint le bailleur, il doit supporter les travaux de mise aux normes du local loué sauf clause contraire dans le bail, parce qu'il a l'obligation de mettre à la disposition du locataire un local en état de répondre à l'usage auquel il est destiné (Cass. 22/11/1995).

Ces travaux peuvent concerner l'amiante, les risques technologiques et naturels, le plomb, etc. Lorsque les travaux de mise aux normes concernent spécifiquement l'activité convenue dans le bail, la prise en charge desdits travaux dépend là encore des mentions du bail. Toutefois, le bailleur ne saurait être tenu de supporter les travaux de mise aux normes imposés pour l'exercice d'une activité différente de celle prévue dans la destination du bail (Cass. 01/10/2000).

Ces règles s'appliquent également pour les textes et règlements pris postérieurement à la conclusion du bail, l'obligation de délivrance du bailleur étant continue tout au long du bail commercial.
S'il ne respecte pas ses obligations, le bailleur est responsable du préjudice subi par le locataire du fait de l'inexécution des travaux de mise en conformité du local : perte d'exploitation à la suite de la fermeture administrative de l'établissement pour non réalisation des travaux (Cass. 16/01/1980).

Dans l'hypothèse où les travaux de mise aux normes impliquent des dépenses excessives eu égard à la valeur du local, ou aux revenus qui en sont retirés, le bailleur peut refuser d'en assumer la charge, invoquer la perte de la chose louée, ce qui entraîne la résiliation de plein droit du bail sans indemnité due au locataire (article 1722 du Code civil).

Les clauses du bail visant à décharger le bailleur de ses obligations doivent être rédigées sans ambiguïté et de manière expresse, la Cour de cassation refusant au bailleur de se prévaloir de clauses de style telles que : « le locataire s'est engagé à prendre les lieux dans leur état actuel » (Cass. 27/03/2002), « le locataire respectera toutes les prescriptions administratives ou de police relatives à l'immeuble loué ou à l'exploitation de son activité » (Cass. 19/03/2003), « toutes les réparations seront à la charge du locataire » (Cass. 27/05/2003).

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 24 juin 2009 (n°08-12.251 Garage Lamy c/ société MDVA), a jugé que commet une faute délictuelle dont il est tenu à réparation le bailleur qui s'abstient délibérément, lors du renouvellement du bail des locaux, d'informer le cessionnaire de leur non conformité.