Le bail commercial : La révision du loyer : Quel indice choisir ?

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La révision du loyer : Quel indice choisir ?

Le loyer des baux commerciaux peut être révisé à la hausse ou à la baisse à la demande du propriétaire ou du locataire, selon les deux types de révision légale existants : la révision triennale (article L 145-38 du Code de commerce) et la clause d'échelle mobile (article L 145-39 du Code de commerce).

Le nouvel indice de révision des loyers commerciaux (ILC) est entré en vigueur le 7 novembre 2008 après avoir été reconnu légalement par la loi LME du 4 août 2008.

Ce nouvel indice composé pour 50 % de l'indice des prix à la consommation, pour 25 % de l'indice du coût de la construction et pour les 25 % restant de l'indice du chiffre d'affaires dans le commerce de détail en valeur est publié chaque trimestre par l'INSEE, tout comme l'indice du coût de la construction sur lequel est fréquemment indexé le loyer des baux commerciaux.

L'ILC n'est pas applicable dans les cas suivants :

les activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux telles que les activités bancaires, d'assurances, les agences immobilières et ce, même si les occupants bénéficient d'un bail commercial.

– les activités exercées dans des plate-formes logistiques, les entrepôts,
– les activités industrielles, usines, ateliers et les entreprises de transport même si elles sont elles aussi titulaires d'un bail commercial

Enfin, l'ILC n'est pas obligatoire, il ne trouve à s'appliquer qu'aux baux conclus depuis le 7 novembre 2008, à la condition que les parties l'aient librement choisi et aux baux en cours, sous réserve de la conclusion d'un avenant en ce sens (Réponse ministérielle n°38387 JOAN Q du 10/03/2009 p. 2326).
Au 2ème trimestre 2009, l’ILC a progressé de 0,84 % sur un an alors que l’indice du coût de la construction s’est contracté sur la même période de 4,10 %.

Au 1er trimestre 2009, l’ILC avait augmenté plus rapidement sur un an que l’ICC : 2,73 % contre 0,40 %.

Quelques précisions complémentaires importantes s'agissant de la révision des loyers :

La jurisprudence admet la possibilité de réviser amiablement le loyer sans tenir compte des conditions prévues à l'article L 145-38 (révision triennale) du Code de commerce.

De même, il est possible de prévoir conventionnellement une variation du loyer inférieure à celle de l'indice du coût de la construction.

Contrairement à la clause d'échelle mobile, la demande en révision triennale n'est jamais automatique, elle doit être demandée de manière expresse, par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec A.R., elle doit impérativement mentionner le loyer demandé (ou offert lorsque la demande émane du locataire) et ne peut l'être que si le loyer est applicable depuis 3 ans.